زيادة أسعار وتأخير تسليم.. كيف أثرت شهادات الـ25% على سوق العقارات؟

كتب- محمد عبدالناصر:

يشهد السوق العقاري المصري حالة من الارتباك مع بداية 2023، نتيجة القرارات الاقتصادية الأخيرة، بداية من رفع سعر الفائدة وإصدار شهادات عالية الفائدة وتحرير سعر الدولار.

كل هذه القرارات ستؤثر على السوق العقاري بشكل مباشر، لعل أبرز المتفائلين توقع ارتفع الأسعار بنسبة 15%، بجانب ركود في البيع لدى الكثير من الشركات.

"مصراوي" وجه سؤالا إلى الخبراء والمتعاملين في السوق العقاري، ماذا سيحدث في الأشهر القريبة المقبلة بعد ارتفاع الدولار وإصدار الشهادات البنكية بفائدة 25% خلال الأيام الماضية ورفع سعر الفائدة قبل 3 أسابيع.

الدكتور هاني توفيق الخبير الاقتصادي، قال إن القطاع العقاري يواجه أزمة حقيقة بسبب ارتفاع التكلفة.

وأضاف توفيق: "أن ارتفاع تكلفة تنفيذ المشروعات، ستتسبب في أزمة كبيرة تؤدي إلى عدم تسليم المشروعات في الأوقات المحددة وحالات تعثر في السداد" لافتًا إلى أن شركات التطوير العقاري بالكامل تعاني من اضطرابات مالية بسبب ارتفاع رهيب في أسعار مواد البناء، وارتباط هذه الشركات بأسعار بيع عقود محددة القيمة منذ عدة سنوات.

وأكد توفيق أن أكثر الخاسرين في الوقت الراهن هي الشركات العقارية التي باعت مشروعاتها على عدد كبير من السنوات.

تراجع البيع وارتفاع الأسعار

وقال أيمن سامي رئيس مكتب جي إل إل مصر للاستشارات العقارية، إن القرارات الأخيرة من رفع سعر الفائدة وإصدار شهادات جديدة وارتفع سعر الدولار سيؤثر على السوق العقاري على كافة المستويات.

وأضاف سامي لمصراوي، أن إصدار شهادات بنكية بعائد يصل إلى 25%، تجتذب السيولة الموجودة في السوق خلال الفترة الحالية وبالتالي تراجع الطلب على شراء الوحدات العقارية، حيث يوجد عدد كبير من راغبى الاستثمار يفضلون الشهادات البنكية، وبالتالي سيكون هناك منافسة كبيرة بين هذه الشهادات والعقارات مما سيؤثر على حركة البيع.

وأكد أن ارتفاع سعر الدولار من 24.60 جنيه إلى 26.46 حتى الآن سيؤثر على التكلفة التنفيذية للمشروعات، وبالتالي ارتفاع أسعار العقارات، متوقعا أن يشهد السوق زيادة في الأسعار تتراوح بين 10% إلى 15% الربع الأول من 2023.

وأوضح رئيس مكتب جي إل إل مصر للاستشارات العقارية، أن الفترة الحالية ستكون فترة انتقالية، حيث من المتوقع أن تقلل الشركات حجم المعروض من الوحدات لحيث استقرار السوق مرة أخرى.

وأكد أن الفترة المقبلة ستشهد نشاطا للإيجار نتيجة ارتفاع أسعار الوحدات السكنية، بجانب نشاط السوق الثانوي بسبب تواجد وحدات أقل في السعر من الوحدات الجديدة.

زيادة الأسعار 30%:
وقال الدكتور محمود العدل، رئيس شركة MBG للاستثمار العقاري، إن أسعار العقارات سترتفع بنسبة 30% بسبب زيادة مواد البناء، مطالبا بضرورة تدخل الدولة لدعم القطاع العقارى وحماية تلك الصناعة، نظرا لموجة ارتفاع الأسعار التى تشهدها صناعة العقار فى مصر ومواد البناء، والتى وصلت الزيادة لما يقرب من 50% فى أسعار مواد البناء، وهو ما يعود بأثر سلبي على أسعار العقارات .

وأكد أن الدعم يتمثل في صورة دعم الحديد والأسمنت ومواد البناء، بالإضافة إلى تثبيت سعر الأراضى المطروحة وعدم الزيادة في الفترة الحالية، بجانب ضرورة منح قروض بسعر فائدة مخفض للقطاع العقارى، لتجنب خروج شركات كثيرة من السوق في حال استمرار تلك الزيادة.

وأشار إلى أنه من المنطقى أن تشهد الوحدات المطروحة ارتفاعا فى الأسعار يتماشى مع حجم الارتفاع فى تكاليف الإنشاء وحتى تتمكن الشركات من الايفاء بالتزاماتها تجاه العملاء وتحافظ على بقائها فى السوق، مضيفا لا يمكن أن توقف الشركات العقارية مشروعاتها فى الوقت الحالى لكن عليها أن تعمل وبشكل جيد على دراسة أى مشروع قبل التحرك فيه.

وأوضح أنه ليس من الطبيعي أن يحصل المطور العقاري على أراضي من هيئة المجتمعات العمرانية مقابل سداد مقدمات بـ 25% من قيمة الأرض، في الوقت الذي يطرح المطور وحدات مشروعه بمقدم 10% فقط، كما يقوم المُطور بطرح مشروعاته على 10 سنوات، في الوقت الذي تطالبه الهيئة بسداد كامل قيمة الأرض خلال 4 سنوات.

وأكد أن الوقت الحالى هو الأنسب للشراء خاصة إذا كانت هناك عروض أو خصومات تم الاتفاق عليها مسبقا، مؤكدا أن الاستثمار العقارى مازال هو وعاء الإدخار الآمن والأفضل على مستوى الأوعية الادخارية الأخرى.

ونوه بأن هناك حلول مباشرة لتنشيط السوق العقاري تعتمد على إتاحة التمويل العقاري لوحدات تحت الإنشاء، من خلال توقيع عقود ثلاثية بين البنك والمطور والعميل، وتخفيض سعر الفائدة مُقارنة بالدول المجاورة، مؤكدًا ضرورة قيام البنوك بفتح التمويلات للمطورين العقاريين، لاستكمال مشروعاتهم وزيادة معدلات التنمية، موضحًا أن الأعباء المالية تقع جميعها على شركات التطوير العقاري، لأنها تقوم بدور البنك في تمويل العملاء على 10 سنوات، وهو ما لا يحدث في دول العالم، خاصة أن التقسيط الطبيعي لا يتعدى 5 سنوات على أقصى تقدير.