خدعة تسويقية أم منافسة بيعية.. لماذا تلجأ شركات العاصمة للإيجار الإلزامي؟

كتب- صفاء أرناؤوط:

أفكار تسويقية عديدة أصبحت تغزو سوق العاصمة الإدارية الجديدة مؤخرًا، وذلك بهدف زيادة القدرة الشرائية لدى المشروعات، ولعل الإيجار الإلزامي واحدًا من هذه الأفكار التي انتشرت مؤخرًا وبكثافة معتمدًا على منهج بيع الوحدة سواء بالمشروعات التجارية أو الإدارية وتأجيرها ضمن عقد ثالث يتم صياغته ما بين العميل والشركة ينص على التزامها بتأجير الوحدة المباعة.

ولكن ماهو الهدف الحقيقي وراء هذه الفكرة؟، وهل يلتزم المطور بتنفيذ وعوده مع العميل؟، أم أن الإيجار الإلزامي مجرد خدعة تسويقية فقط من المطور لبيع مشروعه.

ويرصد "عقارات مصراوي"، آراء عدد من المطورين والمسوقين العقاريين حول إيجابيات وسلبيات فكرة الإيجار الإلزامي.

إعادة توظيف للأموال بشكل مختلف

قال المهندس علاء فكري، عضو مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقاري باتحاد الغرف التجارية، أن فكرة بيع المشروعات بنظام الإيجار الإلزامي تتمثل في التزام المطور بتأجير الوحدة لمدة سنة أو أكثر فعلى سبيل المثال إذا كان إيجار الوحدة يبلغ 5 آلاف جنيهًا في الشهر فإن إجمالي عائد الإيجار يبلغ 60 ألف جنيهًا سنويًا فيقوم المطور برفع القيمة البيعية للوحدة بقيمة 60 ألف جنيهًا، وهو ما يمثل إعادة توظيف للأموال بشكل مختلف.

وأضاف "فكري"، أن الوحدة المباعة لكي تحقق عائد بالإيجار الإلزامي منذ اليوم الأول فهو شىء مستحيل وفقًا لما لما يتم ترويجه من واقع السوق العقاري، ويجب على العميل أن يدرك تمامًا سابقة خبرة المطور الذي يقوم بالتعاقد معه لمعرفة مدى إلزامه بتنفيذ فكرة الإيجار الإلزامي.

ترفع من القوة الشرائية لمشروعات العاصمة

في نفس السياق، قال المهندس محمد البستاني، رئيس جمعية مطوري القاهرة الجديدة، إن فكرة الإيجار الإلزامي التي تتبناها عدد من شركات العاصمة الإدارية فكرة جيدة جدًا وسترفع من القوة الشرائية لمشروعات العاصمة الإدارية مطالبًا العميل بضرورة التحري جيدًا عن الشركة التي يتعامل معها ومعرفة سابقة أعمالها وهل فكرة الإيجار الإلزامي معتمدة على تعاقد المطور مع براندات معروفة بالفعل أم لا؟ وهل هناك شركة إدارة يتعاقد معها المطور لتقوم بتنفيذ فكرة الإيجار الإلزامي أم لا؟.

ونصح رئيس جمعية مطوري القاهرة الجديدة، العميل أيضًا باللجوء لاستشاري عقاري أو محامي لمعرفة كافة التفاصيل حول فكرة الإيجار الإلزامي والتأكد من قوة الشركة، دون الانسياق أو الانبهار بالعروض التي يتلقاها العميل .

وأشار إلى أن فكرة الإيجار الإلزامي ظهرت بالعاصمة الإدارية الجديدة حيث اتخذتها شركات العاصمة منهجًا لها لتسويق مشروعاتها حيث تضمن للعميل تأجير وحدته بغرض الحصول على عائد استثماري سنوي بنسبة معينة يتم الاتفاق عليها مع الشركة.

30% عائد سنوي للوحدات التجارية

قال أحمد مهدي الرئيس التنفيذي لشركة NCB للتطوير العقاري، أن فكرة الإيجار الإلزامي ظهرت بالعاصمة الإدارية الجديدة وخاصة بالمشروعات الإدارية والتجارية لتستهدف العميل الذي يبحث عن وحدة للشراء لتأجيرها بهدف الاستثمار، ولكن هل يمتلك العميل الخبرة الكافية لإدارة وتشغيل هذه الوحدة؟، ومن هنا ظهرت فكرة التأجير الإلزامي لدى مطوري العاصمة للقيام بهذا الدور.

وأضاف "مهدي" لـ"عقارات مصراوي"، إن المطور العقاري داخل العاصمة الإدارية يبحث عن قيمة مضافة لمشروعه من خلال التعاقد مع شركة تأجير الوحدات الإدارية والتجارية للمباني المتعددة الأنشطة، وبالتالي فإن وجود شريك نجاح من شركات التأجير المتخصصة يضمن تشغيل المشروع وتسليمه في موعده المحدد وبالتالي أًبحت فكرة الإيجار الإلزامي جانب استثماري للعميل أكثر منها مجرد فكرة بيعية.

وأشار إلى أن شركته توفر عدة أنظمة للإيجار منها عائد الإيجار الإلزامي وتتراوح أسعار الوحدات التجارية من 59 ألف للمتر وفي الوحدات الادارية تبدأ من 22,750 الف للمتر، بمقدم يبدأ من %5 وطرق سداد تصل إلى 15 عاماً والعائد على المقدم يصل إلى 500% على مدار 5 سنوات ويحصل العميل على عائد الإيجار الإلزامي بعد مرحلة تشغيل المشروع ولمدة 9 سنوات.

وأوضح أن العائد الاستثماري ROI من المشروع يمكن حسابه بشكل سنوي بنسبة تقدر من 10 إلى 15% للوحدات الإدارية وبنسبة من 20 إلى 30% للوحدات التجارية وفقًا لسعر الوحدة بعد 4 سنوات من بيعها.

ومن جانبه، قال المهندس خالد صبري، رئيس مجموعة خالد صبري هولدينج، إن الدول العربية وعلى رأسها السعودية والكويت تثق في الاقتصاد المصري وهناك تحدي كبير من الدولة لجعل العاصمة الإدارية ومنطقة القاهرة الجديدة من الأماكن الواعدة بالشرق الأوسط الأمر الذي يعطي ثقة أكبر للإخوة العرب.

وأكد أن الطلب على المنتج العقاري بشكل عام يشهد إقبالًا كبيرًا نتيجة تخطي التعداد السكاني لمصر الـ100 مليون نسمة ناصحًا المستثمرين العرب والأجانب بالاستثمار بالسوق المصري فهو التوقيت المناسب والأصح لاقتحام السوق والدخول بشراكات استثمارية مع الشركات المحلية.

وأشار إلى أن السوق العقاري في مصر واعد ويستوعب استثمارات أكبر مؤكدًا أنه مازال في حاجة لتنمية عمرانية ضخمة، وتحقيق شراكات واندماجات بين الشركات خاصة الصغيرة والمتوسط لتجاوز تحديات ارتفاع سعر الأرض ومواد البناء.

الإيجار الإلزامي.. منافسة بيعية أكثر منها تنفيذية

قال المهندس محمد الجزار، رئيس مجلس إدارة شركة RSB للتسويق العقاري، أن فكرة الإيجار الإلزامي هي منافسة بيعية بين شركات العاصمة الإدارية أكثر منها فكرة تنفيذية ولكنها ليست خدعة فالقطاع العقاري بالعديد من الدول يطبق هذه الفكرة.

وأضاف "الجزار" لـ"عقارات مصراوي"، أن فكرة الإيجار الإلزامي في مصر فكرة تسويقية خلقت منافسة كبيرة بين شركات العاصمة الإدارية فالشركات أصبحت تطبق فكرة الإيجار الإلزامي لجذب أكبر عدد ممكن من العملاء وهو ما جعل فكرة الإيجار الإلزامي بيعية أكثر منها تنفيذية.

وأوضح أنه يجب على العميل أن يأخذ في اعتباره سابقة أعمال المطور، وسمعة شركته بالسوق العقاري المصري هل هي سلبية أم إيجابية بالإضافة إلى دراسة موقع المشروع ومعرفة نسب التحميل وشركة الإدارة والصيانة التي تعاقد معها المطور.