"مواد البناء" ليست المتهم الرئيسي.. 5 عوامل تؤثر في أسعار العقارات

كتب- محمد عبدالناصر:

سوق العقارات من أكثر الأسواق التي تشهد خلال آخر عامين، عدم ثبات في الأسعار، ويكاد يحدث تغير بها بشكل أسبوعي، ودائمًا تذهب الاتهامات بعد أي زيادة في السعر إلى ارتفاع أسعار مواد البناء والخامات والتشطيبات، لكن هناك بعض العوامل التي تؤثر في سعر العقار بشكل سريع.

ويرصد "مصراوي" أهم العوامل والمتغيرات التي تؤثر في أسعار العقارات، وأهمها حالة العقار واتجاه السوق وموسم بيع العقار وعملية العرض والطلب.

العرض والطلب

أسعار الوحدات السكنية مثلها مثل أي سلعة أخرى تتأثر بقانون العرض والطلب، وعندما يكون الطلب على الوحدات السكنية في مكان محدد أكثر من المعروض تكون نقطة قوة للبائع لرفع سعر الوحدة دون أي سبب آخر، والعكس صحيح، فالمناطق التي لا يوجد عليها طلب تثبت أسعارها، وأحيانًا أخرى تتراجع.

اتجاه السوق "الموسم"

حالة الطلب على العقار تختلف من موسم لآخر، ونجد أن أسعار الوحدات السكنية ترتفع في موسم الصيف خاصة في المناطق الساحلية، وهذه الزيادة تكون مدعومة بعودة المصريين من الخارج، وبدء إجازة نهاية العام الدراسي، لذلك نجد نشاطًا كبيرًا للسوق العقارية على عكس ما يحدث في موسم الشتاء.

وكذلك اتجاه السوق، حيث إن معظم العملاء الآن لديهم رغبة في السكن بالمدن الجديدة مثل 6 أكتوبر والقاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية، ولذلك نجد أن سعر العقار في هذه المناطق يرتفع باستمرار عكس المدن القديمة والشعبية.

مكان العقار

من أول الأسئلة التي تدور في ذهن أي عميل يبحث عن شراء عقار، هو موقع الشقة والخدمات القريبة منها، والمكان دائمًا هو أول شيء يحدد سعر الشقة، ونجد أن المناطق التي بها وحدات للإسكان الاجتماعي هي الأرخص، بينما الوحدات التي تتواجد بالقرب من الكمبوندات تكون سعرها أغلى بكثير.

وكذلك اقتراب الخدمات من مولات تجارية وطرق عامة وأنشطة رياضية، تلعب دورًا كبيرًا في تحديد سعر العقار، وأكثر المناطق التي بها هذه الخدمات هي الأغلى في مصر مثل مدينة القاهرة الجديدة و6 أكتوبر والشيخ زايد ومدينة نصر.

حالة العقار

حالة العقار من أهم العوامل التي تؤثر في السعر، وشراء وحدة سكنية كاملة التشطيبات يختلف سعرها عن نصف التشطيب، كما يختلف السعر أيضًا لموقعها داخل كمبوند أو في عقار منفرد.

وينصح المختصون بشراء الوحدة نصف تشطيب لأنه سيكون أقل في التكلفة من شراء وحدة كاملة التشطيب، نظرًا للتحكم في أنواع الدهانات والديكورات والإضاءة، فضلًا عن أن نوعية التشطيبات يمكن أن توفر من 100 إلى 150 ألف جنيه على الأقل في كل وحدة.

الطلب على الإيجار

إذا كان هناك طلب كثير على الإيجار في منطقة بعينها، سيكون سعر العقار بها في تزايد مستمر، ووفقًا للتقرير ربع السنوي لشركة "جيه إل إل" للاستشارات والاستثمارات العالمية، فإن القاهرة الجديدة هي الأعلى في سعر العقار، وكذلك في الطلب على المساحات الإدارية والإيجارية.

وارتفاع الطلب على الإيجار سواء وحدات سكنية أو إدارية أو تجارية، يعني تحقيق عائد أعلى على الاستثمار، والمعادلة تقول ارتفاع الطلب على التأجير سيؤدي إلى ارتفاع الطلب على الشراء، ومن ثم ارتفاع الأسعار.