1650 جنيهًا زيادة في "سكن مصر".. وزارة الإسكان تستثمر أم تحل أزمة؟

كتب- محمد عبدالناصر:

أثار إعلان وزارة الإسكان، "زيادة 1650 جنيهًا في متر شقق سكن مصر"، كان أمرًا مثيرًا؛ لأن المشروع لم يكن ناجحًا بالقدر الكافي، أو المماثل لباقي مشروعات وزارة الإسكان، ولذلك أثارت زيادة الأسعار العديد من التساؤلات، والتي كان أبرز إجاباتها، أن الوزارة تنافس المستثمرين العقاريين، الذي تمكنوا من بيع وحدات المرحلة الأولى، بأسعار أعلى من تلك التي اشتروا بها، بقيمة 200 ألف جنيه.

حاجزو مشروع "سكن مصر" في المرحلة الأولى، يرونه مجرد بلوكات سكنية لا تستدعي هذا السعر الكبير، فهو بدون أسانسير أو سور خرساني خارجي، ورفض بعض المتقدمين للحجز استكمال حجزهم بالمشروع بعد انتشار صور وفيديوهات على "السوشيال ميديا" توضح سوء تشطيبات الوحدات داخل المشروع وعدم مطابقتها للتصميم الموجود في كراسة الشروط، الأمر الذي انعكس على عدد الحاجزين بالمرحلة الأولى، والتي تضمنت 40 ألف وحدة سكنية، تبقى منها ما يقرب من 15 ألف وحدة بدون حجز.

هذه الزيادة الكبيرة في وحدات "سكن مصر" تطرح العديد من الأسئلة، أهمها كيف سيكون الإقبال عليها من قبل الحاجزين، وهل ستؤثر على أسعار وحدات القطاع العقاري الخاص؟

وزارة الإسكان مستثمر جديد

يقول المهندس ياسر عبدالله الخبير العقاري، إن هيئة المجتمعات العمرانية، تسعى للوصول إلى مستثمر عقاري، لكن مستثمر مثالي، فلديها الأرض وتعرف كيف تقدرها، ولديها القدرة على معرفة أسعار الخامات ومواد البناء خلال فترة تصل إلى عامين، ولديها كل الدلائل والمعلومات على أن السعر الذي تطرح به الآن هو سعر عادل وطبيعي.

وأضاف الخبير العقاري، لمصراوي، أن مشكلة المرحلة الثانية من "سكن مصر" تكمن في مقارنتها بسعر المرحلة الأولى، لكن وصول سعر المتر إلى 6650 جنيهًا، في القاهرة الجديدة هو سعر طبيعي ومناسب، لافتًا إلى أن وزارة الإسكان تحاول تغيير وجهة النظر عنها، بأنها تقدم وحدات سكنية بأسعار أقل من الموجود في السوق، لكن يبدو ذلك غير موجود في الفترة المقبلة.

ولفت إلى أن المواطنين سيتقدمون لحجز الوحدات بالمرحلة الثانية في المشروع دون تردد، فالمواطن ما زال يثق في وزارة الإسكان، لافتًا إلى أن سعر المرحلة الثانية من "سكن مصر" هو محفز قوي لزيادة أسعار وحدات القطاع العقاري الخاص في ظل الظروف الطبيعية، لكن السوق الآن لم يعد يستوعب أي زيادة سعرية جديدة.

وأوضح عبدالله، أن هيئة المجتمعات العمرانية، أصبحت متابعًا قويًا لـ"السوشيال ميديا" ووجدت أن هناك حاجزين بالمرحلة الأولى يبيعون وحداتهم بأسعار أكثر من قيمة الشراء بـ200 ألف جنيه، وبالتالي وجدت الهيئة أنه يمكن زيادة أسعار الوحدات والاستفادة من هذا الفرق وإنهاء الطريق على المستثمرين في مشروعاتها.

الأسعار زادت "للاستثمار" والتضخم بريء

زيادة أسعار الوحدات داخل مشروع "سكن مصر"، بحوالي 1650 جنيهًا في المتر، بدون مبرر أم أن له مبررات؟ المؤشرات الاقتصادية تؤكد أن معدلات التضخم السنوي تراجعت للشهر التاسع على التوالي في أبريل الماضي، وأظهرت بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، انخفاض معدل التضخم في إجمالي الجمهورية إلى 12.9% في أبريل، مقابل 13.1% في مارس الماضي، كما تراجعت أسعار الفائدة البنكية بمقدار 2%، ما يعني أن التضخم بريء من زيادة السعر.

المهندس عبد الناصر طه، رئيس المكتب المصري للاتحاد الدولي للعقار، قال إن أسعار العقارات لا تتماشى مع المؤشرات الاقتصادية بشكل مستمر، فأسعار العقارات تعتمد بشكل أساسي على القدرة الشرائية والعرض والطلب وكذلك حجم المنافسة في المدينة التي تتواجد بها الوحدات، وكذلك الشريحة المقدمة لها.

محفز لزيادة الأسعار

وقال المهندس عبدالحميد جادو، الخبير العقاري، إن ارتفاع سعر وحدات المرحلة الثانية إلى 1650 جنيها في المتر، محفز قوي للمطورين العقاريين لزيادة أسعار منتجاتهم، فخلال الفترة المقبلة ستشهد أسعار الوحدات السكنية زيادة في أسعارها ولكن ليست كبيرة فالسوق القعقاري لم يعد يتحمل أي زيادة جديدة.

وأضاف جادو، أن القطاع الخاص له بعض الآليات لتحديد أسعار الوحدات العقارية، من ضمنها سعر الأرض وسعر مواد البناء مع احتمال زيادة أسعارها، ومصاريف التسويق، بجانب الأرباح المقررة من المشروع.

وأوضح الخبير العقاري، لمصراوي، أن طرح وزارة الإسكان لوحدات سكنية بأنواع مختلفة وأسعار أقل مما هي موجودة لدى القطاع الخاص، لن يؤثر على سوق العقارات، فكثرة المشروعات والوحدات المعروضة للبيع محفزة للسوق، ومفيد للحاجزين، مشيرًا إلى أن النظر لوزارة الإسكان بأنها تحل أزمة السكن فقط هى نظرة سطحية غير عميقة بالمرة، فلابد أن تقدم الوزارة وحدات بجودة تشطيبات جيدة وفي أماكن متعددة، دون النظر إلى تحقيق أرباح بشكل مباشر من عمليات البيع.

زيادة الأسعار لن تؤثر على طلب الشراء:

قال محمد حماد، مدير عام شركة "بروبرتي فايندر" المتخصص في التسويق العقاري، إن زيادة الأسعار لن تؤثر على عمليات الطلب، التي ارتفعت خلال الربع الأول من 2018، في شراء العقارات بنسبة وصلت إلى 130% عن الربع الأول من 2017، لافتًا إلى أن الزيادة في عمليات الطلب بسبب النشاط المتزايد في السوق العقاري المصري؛ نتيجة طرح الحكومة عددًا كبيرًا من مشروعات الإسكان المتوسط وفوق المتوسط والمتميز في مختلف محافظات مصر، بالإضافة لزيادة عدد المشروعات العقارية التي أطلقها القطاع الخاص في نهاية عام 2017، وأوائل عام 2018.

وأضاف حماد، في تقرير للشركة، أنه ظهر بوضوح نمو الشراء بهدف الاستثمار بسبب قرار التعويم وانخفاض سعر العملة، ما مثل فرصة لشراء المصريين في الخارج وبعض الأجانب، وهذا ملاحظ في نسبة الإقبال على المشروعات العقارية قيد الإنشاء، وفيما يخص الشراء بهدف السكن فما زال يشكل نسبة كبيرة من طلبات الشراء.

وأوضح حماد أن الشقق القائمة أكثر العقارات طلبا بنسبة 62.8% في الربع الأول من 2018، بعد أن كانت 58.3% في نفس الفترة من 2017، بنسبة زيادة 4.5% وهذا يعود لارتفاع الأسعار بشكل عام، لافتًا إلى أن مدن أكتوبر والقاهرة الجديدة والشيخ زايد جاءت في مقدمة المناطق الأكثر جذبًا لطلبات الشراء.

​