شركات العقارات تنجو من عام "الإصلاحات الصعبة" وتنتظر انتعاشة في 2018

كتب- مصطفى عيد:

استطاعت شركات العقارات في مصر أن تتجاوز التحديات الاقتصادية التي شهدها العام الماضي، بسبب مجموعة من الإجراءات الصعبة التي اتخذتها الحكومة ضمن برنامجها للإصلاح الاقتصادي المتفق عليه مع صندوق النقد الدولي.

وأظهرت نتائج أعمال الشركات العقارية الكبرى المدرجة في البورصة زيادات كبيرة في إيراداتها وأرباحها والتعاقدات الجديدة التي نفذتها في 2017.

يأتي ذلك وسط توقعات محللين في قطاع العقارات، بأن انتعاشة تنتظر القطاع خلال العام الجاري تزامنا مع الانخفاض المتوقع في أسعار الفائدة، وتحسن القوى الشرائية للمستهلكين.

وقال عمر المناوي محلل العقارات في شركة سي آي كابيتال، لمصراوي، إن عام 2017 كان جيدا لسوق العقارات في مصر على الرغم من التوقعات السابقة بأنه سيصبح عاما مقلقا للقطاع.

وأضاف المناوي، أن مبيعات الشركات زادت سواء من حيث القيمة أو من حيث عدد الوحدات المباعة، وهو ما يظهر في نتائج أعمال أغلب الشركات العقارية المقيدة في البورصة.

ورصد مصراوي أن 6 من كبرى شركات العقارات المقيدة بالبورصة سجلت زيادة في صافي الأرباح بين 21 و109% خلال 2017 مقارنة بعام 2016، بحسب القوائم المالية لهذه الشركات، وهو ما صاحبه زيادة في إيراداتها والتعاقدات الجديدة التي حققتها.

وقالت شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير في بيان سابق للبورصة، إن الحجوزات الجديدة بمشروعاتها خلال 2017 ارتفعت بمعدل سنوي 48.9% لتبلغ 5.1 مليار جنيه وهو ما يتجاوز قيمة الحجوزات المستهدفة، والتي تقدر بنحو 5 مليارات جنيه بنهاية ديسمبر 2017.

كما أعلنت مجموعة طلعت مصطفى في بيان صدر أول مارس، أنها حققت زيادة بنسبة 100% في المبيعات خلال 2017 لتسجل 13.1 مليار جنيه "نتيجة لتطبيق الاستراتيجيات والإجراءات الجديدة التي اتبعتها المجموعة".

وقالت شركة السادس من أكتوبرللتنمية (سوديك) في بيان أول الشهر الجاري، إن أرباح التشغيل ارتفعت بنسبة 17% خلال 2017 لتسجل 478 مليون جنيه بهامش أرباح تشغيلية 21% "مما يؤكد المرونة الكبيرة التي تتمتع بها الشركة في التكيف مع ظروف السوق، وقدرتها على التحكم في التكاليف التشغيلية على الرغم من حالة التضخم التي عانت منها البلاد بعد تعويم الجنيه".

ولكن أحمد رمضان محلل أول قطاع العقارات ببنك الاستثمار بايونيرز، قال "رغم أن نتائج أعمال الشركات أظهرت تحسنا في أرباحها وإيراداتها، إلا أن العام الماضي لم يكن جيدا من ناحية الأداء التشغيلي، وكان مليئا بالتحديات وبعض المعاناة".

وأضاف رمضان لمصراوي، أن زيادة أسعار الوحدات خلال العام الماضي ساهمت في رفع قيمة التعاقدات، "ولكن عدد الوحدات التي تم التعاقد عليها وبيعها لم يرتفع".

كما أن زيادة إيرادات الشركات تعود إلى زيادة عدد الوحدات التي تم تسليمها خلال العام والتي كان قد تم التعاقد عليها وتنفيذها قبل التعويم، بحسب رمضان.

وشهدت مصر حالة من الغلاء خلال 2017 هي الأشد في آخر 3 عقود وذلك بعد إصلاحات اقتصادية شملت تطبيق ضريبة القيمة المضافة في سبتمبر 2016، وتحرير سعر الصرف في نوفمبر 2016، ورفع أسعار الطاقة مرتين في نوفمبر 2016 ويونيو 2017، وهو ما دفع البنك المركزي لزيادة أسعار الفائدة لمستويات مرتفعة.

وحسب تقديرات المحللين، ارتفعت أسعار العقارات خلال عام 2017 بين 20 و40% في المتوسط.

ويرى رمضان أن القطاع العقاري في عام 2017 واجه تحديات كثيرة، مع رفع أسعار الفائدة وتأثير التعويم على تكلفة البناء وأسعار الخامات ومستلزمات التشطيب.

وأضاف أن اتجاه القطاع العائلي إلى الاستثمار في شهادات الادخار في البنوك للحصول على عوائد مرتفعة، انعكس سلبا على حجم الطلب في سوق العقارات.

وكانت بنوك الأهلي ومصر والقاهرة أطلقت شهادات ادخار بعائد 20% سنويا لمدة عام ونصف، وبعائد 16% لمدة 3 سنوات تزامنا مع تحرير سعر الصرف، قبل أن تخفض أسعار الفائدة على هذه الشهدات مؤخرا مع خفض أسعار الفائدة في منتصف فبراير الماضي.

وقال رمضان إن بعض الشركات تأثرت سلبا بموجة الغلاء وتراجع القوى الشرائية خلال العام الماضي خاصة التي تعمل في تنفيذ ما يعرف بـ "السكند هوم" أو السكن الثاني، والتي تشمل الشاليهات وعقارات المناطق الساحلية وغيرها، كما انخفضت المبيعات في شريحة المستثمر الأكثر دخلا.

وأضاف أن بعض الشركات لم تستطع تمويل إنشاءاتها في 2017، كما أن معدلات التنفيذ في بعض الشركات الأخرى لم تكن على مستوى مستهدفاتها.

وذكر رمضان أن بعض الشركات مثل بالم هيلز أو سوديك لجأت إلى الاقتراض خلال العام الماضي لتمويل مشروعاتها بأسعار فائدة مرتفعة وهو ما انعكس على هامش الربحية بالسلب.

تحسن منتظر في 2018

اتفق رمضان والمناوي على أن العام الجاري سيشهد تحسنا في أداء القطاع العقاري خاصة مع التوقعات بأن الزيادة في أسعار العقارات ستكون أقل بكثير من 2017، "إن حدثت".

وأرجع المناوي توقعاته إلى التراجع المنتظر في أسعار الفائدة خلال 2018 وهو ما سيساهم في خفض تكلفة الاقتراض والتوريق، بالإضافة إلى احتمالية اتجاه جزء من السيولة الموجودة بالبنوك إلى القطاع العقاري مع انتهاء مدة شهادات الـ 20% خلال الشهور القليلة المقبلة بدءا من مايو.

وأشار رمضان إلى أن انخفاض أسعار الفائدة المتوقع، واستقرار سعر صرف الجنيه أمام العملات الأجنبية، سيساعدان في عدم تكرار تذبذب وطفرات أسعار والعقارات التي حدثت في 2017، وهو ما ينعكس إيجابا على أداء القطاع.

وتوقع المناوي أن تتراوح الزيادة في أسعار العقارات بين 10 و15% خلال 2018 وهو ما يتوافق مع توقعات شركة بالم هيلز، على عكس رمضان الذي يرى أنه لن تحدث زيادة جديدة في الأسعار عن مستويات العام الماضي.

كما أن من ضمن الأسباب التي يرى رمضان أنها ستساعد في تحسن أداء القطاع العام الجاري التفعيل الملحوظ لمبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري وهو ما يزيد من القوة الشرائية لعملاء القطاع.

وقال رمضان إن خطة الدولة للتنمية العمرانية في العام الجاري ودخول وزارة الإسكان كمطور أحيانا في بعض المشروعات، وبنظام المشاركة مع القطاع الخاص في مشروعات أخرى، تساعد في التحسن المتوقع للقطاع، تزامنا مع تنفيذ مشروعات المدن الجديدة ومنها العاصمة الإدارية.

وتستهدف سوديك تحقيق زيادة في المبيعات المتعاقد عليها خلال 2018 بنسبة 55% مقارنة بأهداف 2017، لتسجل 8.7 مليار جنيه، وفقا لبيان لها، كما تسعى لإتمام عدة صفقات جديدة للاستحواذ على أراضٍ مع توقعات بإطلاق مشروعات جديدة في الساحل الشمالي وغرب القاهرة.

كما تسعى شركة بالم هيلز إلى زيادة قيمة المبيعات خلال العام الجاري إلى 12 مليار جنيه، بحسب طارق عبد الرحمن، في مؤتمر الأسبوع قبل الماضي، ومن المنتظر أن تبدأ تنفيذ مدينة متكاملة على مساحة 3 آلاف فدان بالمشاركة مع وزارة الإسكان.