توقعات العقارات في 2019: ارتفاع الأسعار.. وتراجع الإقبال على الشراء

كتب- مصطفى عيد:

توقع محللون ومستثمرون، ارتفاع أسعار الوحدات العقارية خلال عام 2019 بنسب تتراوح بين 5 و20% مقارنة بعام 2018.

وقال محللون ومستثمرون، لمصراوي: من المتوقع أن يشهد السوق العقاري في مصر تباطؤا في المبيعات خلال العام المقبل، أو استقرارا عند نفس مستويات 2018، على أقصى تقدير، دون أي توقعات بزيادة المبيعات.

وقال عمر المناوي محلل العقارات ببنك الاستثمار سي آي كابيتال، لمصراوي: من المتوقع ارتفاع أسعار العقارات خلال عام 2019 بمتوسط 15% مقارنة بمستوياتها في العام الجاري.

"الأسعار في 2018 زادت بين 15 و20% والسنة الجاية متوقع إن الأسعار تزيد في المتوسط حوالي 15% في ضوء معدل التضخم المتوقع في حدود 13% وكذلك ارتفاع التكلفة في 2019"، بحسب ما قاله المناوي.

وهو ما اتفق معه، أشرف دويدار، رئيس شركة أرضك للاستثمار العقاري، متوقعًا ارتفاع أسعار الوحدات العقارية بنسبة 20% خلال العام المقبل، مع ارتفاع التكلفة والزيادة المنتظرة في أسعار الوقود والكهرباء.

وقال أيمن سامي، مدير مكتب شركة جيه إل إل للاستشارات العقارية في مصر، إن العام المقبل من المتوقع أن يشهد زيادة في حدود 10% بأسعار العقارات، وأن يشهد السوق العقاري تباطؤا في الإقبال.

وتوقع بنك الاستثمار فاروس، في تقرير حديث له، زيادة أسعار بنسبة 5% العام المقبل، مصحوبة بزيادة في التكلفة بنسبة 10%، وذلك مقارنة بارتفاع الأسعار بنسبة بين 10 و15% في العام الجاري، ونسبة بين 30 و40% خلال 2017.

وتنفذ الحكومة برنامجا لترشيد دعم الوقود والكهرباء، ضمن خطة الإصلاح الاقتصادي المتفق عليها مع صندوق النقد الدولي، ومن المنتظر أن تنفذ آخر خطوات التخلص من دعم الوقود في عام 2019، بحسب المتفق عليه مع الصندوق.

تراجع متوقع في الإقبال

يتوقع المناوي استقرار مبيعات القطاع العقاري العام المقبل عند "نفس أدائها القوي" في 2018، أو ربما تتراجع بنسبة طفيفة فقط.

ويتفق أيمن سامي مع المناوي، في توقعاته بحدوث تراجع نسبي في الإقبال على شراء العقارات، وهو ما يتوقع معه تراجع عدد الوحدات التي سيتم تسليمها للعملاء خلال العام المقبل نسبيا مقارنة بعام 2018 على أن يعود إلى الزيادة في عام 2020.

وأرجع سامي ذلك إلى زيادة أسعار الوحدات خلال السنوات الأخيرة بشكل أكبر من زيادة الدخول، إلى جانب حدوث بطء في بيع الوحدات في السوق الثانوي من المستثمرين، وهو المتوقع أن ينعكس بالسلب على إقبال المستثمرين على طلب الوحدات الجديدة.

وذكر فاروس في تقريره: "نعتقد أن مبيعات العقارات في عام 2019 ستكون خافتة. ومع ذلك، لا نعتقد أن المطورين العقاريين سيمدون جداول التقسيط الزمنية نظرًا لزيادة معدلات المخاطر التي تتعرض لها الدورات النقدية... نعتقد أن الشركات ذات العمليات التجارية المستقرة ستتفوق على الشركات التي تعتمد على مبيعات سكنية".

وقال دويدار: من المتوقع أن يتراجع الإقبال على العقارات في عام 2019 تأثرا بزيادة الأسعار، في الوقت الذي يشهد فيه السوق أصلا حالة من ضعف الإقبال، حيث تراجعت المبيعات بنسبة تتراوح بين 25 و30% هذا العام مقارنة بعام 2017، بحسب قوله.

وأشار إلى أن ضعف الإقبال على الأراضي التي طرحتها الحكومة للمطورين في مدينة العلمين مؤخرا هو إشارة على تباطؤ سوق العقارات.

ولكن عمر المناوي يرى في المقابل أن العام الجاري شهد أداءً قويا لمبيعات العقارات بسبب بعض المشروعات الكبيرة التي طرحتها الشركات، مثل مشروع "سيليا" التابع لمجموعة طلعت مصطفى القابضة في العاصمة الإدارية الجديدة، ومشروع "بادية" التابع لشركة بالم هيلز للتعمير في غرب القاهرة.

وقالت مجموعة طلعت مصطفى في بيان سابق، إن مشروع "سيليا" الذي طرحته في يونيو الماضي حقق مبيعات بقيمة 10.67 مليار جنيه حتى نهاية الربع الثالث، وهو ما وصل بإجمالي مبيعاتها خلال أول 9 أشهر من 2018 إلى حوالي 18.3 مليار جنيه.

وقال المناوي إن إجمالي مبيعات شركات العقارات المقيدة في البورصة وصل إلى 46 مليار جنيه في أول 9 أشهر من العام الجاري بزيادة نحو 30% عن المبيعات في نفس الفترة من العام الماضي والتي بلغت خلالها 36 مليار جنيه، كما اقتربت من تسجيل قيمة مبيعات العام الماضي كله والتي بلغت 48 مليار جنيه.

وتوقع المناوي أن تصل مبيعات مجموعة طلعت مصطفى بنهاية العام الجاري إلى 21 مليار جنيه خاصة بعد أن وصلت مبيعات الشركة من المرحلة الأولى من مشروع "سيليا" إلى نحو 12 مليار جنيه، على حد قوله.

"وشهد عام 2018 استمرار توجهات القطاع التي ظهرت في العام الماضي، مثل انخفاض حجم الوحدات ومتوسط الجدول الزمني للتقسيط على سبع أعوام. وكان التغيير في عام 2018 في نسبة ارتفاع السعر وزيادة المنافسة"، بحسب بنك فاروس.

وأضاف فاروس: "كان الموضوع الرئيسي الذي تردد صداه في القطاع هو ظهور شركات عقارية جديدة، تفتقر معظمهما الخبرة للعمل في القطاع، ومن ثم، قد تكون بالفعل محفزًا لتوجيه المستهلكين إلى أسماء الشركات المعروفة بشكل أكبر".

كيف سيؤثر تباطؤ الإقبال على السوق؟

قال أشرف دويدار إن المطورين الصغار هم الأكثر تضررا من تراجع الإقبال، في حين تستطيع الشركات الكبيرة التأقلم مع مثل هذه الحالات كما كان يحدث من قبل.

واتفق المناوي مع دويدار، حيث قال إن الشركات المتداولة في البورصة شركات قوية وقادرة على تنفيذ المشروعات التي تعمل فيها، والاستمرار في السوق، بينما قد تشهد السنوات المقبلة استمرار خروج بعض الشركات الصغيرة التي لا تستطيع المنافسة، خاصة مع ارتفاع التكلفة وطول فترات السداد مقارنة بمدد تنفيذ المشروعات.

وشهد العام الحالي انسحاب بعض شركات التطوير العقاري الصغيرة من المشروعات التي تنفذها، ومنها إعلان "نوفاذا استانزا"، أواخر يوليو الماضي، انسحابها من مشروعها في العاصمة الإدارية، حيث طلبت رد أرض المشروع لشركة العاصمة الإدارية، لتكون بذلك أول شركة تنسحب من المشروع.

وحذر دويدار من حدوث حالة من الكساد وصعوبة تنفيذ مشروعات جديدة إذا استمرت الأوضاع الحالية، وبالتالي تضرر كل الصناعات المتعلقة بقطاع العقارات، والعمالة بالقطاع، وأيضا إيرادات الدولة من هذا القطاع المهم.

وطالب دويدار الحكومة بتقديم حلول للشركات للخروج من هذه الأوضاع، منها على الأقل وقف الزيادة في مستويات أسعار الأراضي التي تطرحها للمطورين.

ولكن أيمن سامي يرى أن مشكلات الشركات الصغيرة قد لا تصل إلى مرحلة الخروج من السوق، حيث قد يحدث بعض حالات التفاوض مع الحكومة على مد فترات تنفيذ المشروعات، في ظل ضعف القدرة المالية لهذه الشركات على تنفيذ المشروعات خلال فترات صغيرة في مقابل البيع بسداد على آجال طويلة.

واستبعد عمر المناوي أن تشهد الفترة المقبلة تراجعا من العملاء عن حجوزاتهم أو تعثرهم في السداد، مشيرا إلى أن الغالبية من هؤلاء العملاء لديهم القدرة المالية التي يصعب معها التعرض لحالات تعثر في السداد وبالتالي من غير المتوقع التراجع عن الحجوزات.