كيف يؤثر ارتفاع أسعار الحديد والأسمنت على سوق العقارات في 2018؟

كتب- مصطفى عيد:

توقع محللون ومستثمرون زيادة أسعار العقارات خلال العام الجديد بنسب تتراوح بين 10 و30%، خلال العام الجاري، خاصة بعد الارتفاع الأخير في أسعار الحديد والأسمنت، والزيادة المتوقعة في أسعار الطاقة خلال 2018.

وتشهد أسعار العقارات زيادات متتالية منذ تعويم الجنيه في نوفمبر 2016، بسبب ارتفاع تكلفة الإنتاج وأسعار الأراضي.

وقال أشرف دويدار العضو المنتدب لشركة أرضك للاستثمار العقاري، لمصراوي، إن أسعار العقارات مرشحة للزيادة بنسبة تتراوح بين 20 و30% في 2018، وان هذه النسبة قد تزيد في حالة استمرار ارتفاع أسعار الحديد والأسمنت، أو أي زيادة جديدة في أسعار الطاقة.

وارتفعت أسعار الحديد مع الأيام الأولى في العام الجديد بقيمة تتراوح بين 230 و250 جنيها للطن، لتصل إلى نحو 12250 جنيه للمستهلك، مع توقعات بزيادات جديدة خلال الفترة المقبلة.

كما ارتفعت أسعار الأسمنت خلال الأيام الماضية بين 30 و60 جنيها للطن ليتجاوز ألف جنيه.

"الزيادة التي نتوقعها لأسعار العقارات خلال العام الجاري في حدود 20 أو 30% هي فقط من أجل تعويض زيادات التكلفة التي خفلتها قرارات تعويم الجنيه وزيادة أسعار الطاقة مرتين في نوفمبر 2016 ويونيو 2017..وهذا يعني أن أي زيادة جديدة في التكلفة ستؤدي لزيادة أكبر في أسعار العقارات" بحسب ما قاله دويدار.

وقال أحمد رمضان، محلل أول قطاع العقارات ببنك الاستثمار بايونيرز، لمصراوي، إن زيادة تكلفة مواد البناء ستنعكس على أسعار بيع الوحدات العقارية خلال الفترة المقبلة.

لكن رمضان يرى أن المطورين العقاريين سيتحملون جزءا كبيرا من هذه الزيادة على عاتقهم بسبب ضعف الطلب في السوق العقاري حاليا.

"أسعار العقارات في مصر متضخمة بالفعل.. وزيادة أسعار الحديد والأسمنت تزيد من مشكلات السوق العقاري خلال الفترة المقبلة ولذلك سيحاول المطور العقاري تحمل الجزء الأكبر من هذه الزيادة حتى يستطيع البيع" بحسب رمضان.

وتوقع رمضان زيادة أسعار العقارات بين 10 و30% خلال عام 2018 نتيجة ارتفاع أسعار المواد الخام وزيادة أسعار المحروقات وزيادة التضخم الكلي بشكل عام.

وقال علاء فكري عضو مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقاري باتحاد الغرف التجارية، في بيان اليوم الأحد، إن العام الجاري سيشهد ارتفاعات في أسعار الوحدات العقارية بحوالي 20%، مشيرا إلى أنها "ارتفاعات طبيعية نتيجة زيادة التكاليف".

الشراء والطلب في 2018

زيادة الأسعار تعد أحد الأسباب التي من المتوقع أن تؤثر على شراء العقارات خلال العام الجاري، بحسب دويدار، الذي يرى أن تراجع القدرة الشرائية للمستهلكين سيساهم في تراجع عمليات الشراء رغم استمرار وجود طلب على العقارات بسبب الفجوة بين المطلوب والمعروض.

وتراجع الطلب على العقارات في السوق المصري بنسبة 4% خلال شهر ديسمبر الماضي، للشهر الثاني على التوالي، بحسب ما أظهره مؤشر عقار ماب المتخصص في رصد ومتابعة الطلب على العقارات في مصر.

لكن دويدار يعتبر أن تراجع الطلب في نهاية العام أمر طبيعي نظرا لإعادة المستهلكين ترتيب أوراقهم وتدبير أمورهم قبل الدخول في العام الجديد واتخاذ أي قرارات استثمارية جديدة.

وتوقع فكري رواجا ملحوظا في الطلب على العقارات خلال النصف الثاني من العام الجاري، وكذلك طرح مشروعات عديدة من شركات التطوير العقاري.

وتوقع فكري زيادة الطلب على العقار خلال 2018 خاصة من قبل شريحة المستثمرين في العقارات المستعملة، عقب الانخفاض المتوقع في أسعار الفائدة على الإيداع.

وعلى العكس يتوقع أحمد رمضان أن يستمر "الطلب المحدود" على العقارات في مصر نتيجة ارتفاع الأسعار، وارتفاع العائد على شهادات الادخار والذي يصل إلى 20%، وهو ما يدفع بعض المستهلكين لاستثمار أموالهم في هذه الشهادات.

وقال رمضان إنه من المتوقع استقرار الطلب على العقارات خلال النصف الأول من العام الجاري على أن يتأثر سلبا مع بداية النصف الثاني في حالة رفع أسعار الوقود في يوليو المقبل.

ومن المنتظر أن ترفع الحكومة أسعار الوقود والكهرباء خلال النصف الثاني من 2018 في إطار إجراءات برنامج الإصلاح الاقتصادي.

ورهن رمضان حدوث أي زيادة في الطلب على العقارات خلال الفترة المقبلة بتراجع أسعار الفائدة، و"تفعيل مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري بفائدة مخفضة بشكل كامل والتي تواجه ضوابط تعجيزية وغياب الرؤية في بعض البنوك".

ولا يعول رمضان على مساهمة الاستقرار المتوقع في الطلب في خفض أسعار العقارات، "لأن هذا القطاع في مصر غير خاضع للعرض والطلب وهو سوق غير مرن بسبب زيادة التكلفة والبيع على مدد طويلة".

وقد تتجه الشركات العقارية إلى مد فترات السداد لمواجهة ارتفاع الأسعار من أجل تنشيط الطلب على العقارات، ولكن ذلك، بحسب رمضان، يتوقف على خفض أسعار الفائدة حتى تستطيع الشركات الاعتماد على التمويل البنكي في تنفيذ المشروعات.

الإسكان المتوسط أكثر نشاطا

"الإسكان المتوسط سيكون الأكثر نشاطا في 2018 حيث بدأ أغلب المطورين في الاتجاه إليه، في حين يعتبر الإسكان الفاخر قطاعا محدودا في مصر"، وفقا لما قاله رمضان.

ويرى رمضان أن مشروع العاصمة الإدارية الجديدة من المشروعات المتوقع لها أن تؤثر على قطاع العقارات عبر "توفير فرص استثمارية وخلق مجتمعات عمرانية جديدة بطول الطريق بين القاهرة وقرب مدينة السويس، بمساحات هائلة".

ولكن أسعار الوحدات داخل المشروعات السكنية بالعاصمة الإدارية والتي تتراوح بين 10 و15 ألف جنيه للمتر قد تؤخر تعميرها وهو أمر سلبي، ولكن قد يبرره ما سيتم توفيره في هذا المشروع من مستوى البنية التحتية والمعيشة والمستوى الاجتماعي، بحسب رمضان.